Usufructo в Испании: как работает право пользования недвижимостью и зачем его используют
Термин usufructo регулярно всплывает в испанских сделках с недвижимостью, вопросах наследства и семейного имущественного планирования. Для иностранцев он часто звучит непривычно — и, признаться, немного настораживает. Между тем это один из базовых инструментов испанского гражданского права, и понимать его механику важно каждому, кто покупает жильё, передаёт его детям или планирует наследство.
Что такое usufructo — простыми словами
Usufructo — это право пользоваться имуществом и получать от него доход, не будучи его собственником. Испанское законодательство чётко разделяет два уровня владения:
• Usufructo — право проживания, использования и получения дохода
• Nuda propiedad — так называемая «голая собственность», то есть формальное владение без права пользования
На практике это означает, что один человек может жить в квартире или сдавать её в аренду, а другой — числиться владельцем в Реестре собственности. Звучит необычно? Для Испании — абсолютно стандартная схема.
Где чаще всего применяется usufructo
Наследство и защита супруга
Самый распространённый сценарий. В типичной семейной модели переживший супруг получает пожизненное право usufructo, а дети — nuda propiedad.
Такой подход позволяет сохранить жильё за наследниками, не лишая супруга права проживания и дохода. В испанской практике это считается не просто удобным, а почти «золотым стандартом».
Передача недвижимости внутри семьи
Usufructo активно используют при:
- передаче жилья детям с сохранением права проживания для родителей,
- дарении недвижимости,
- долгосрочном семейном планировании активов.
Это особенно актуально, когда речь идёт о недвижимости у моря, где эмоциональная и практическая ценность объекта зачастую выше рыночной.
Налоговое и имущественное планирование
Грамотно оформленное разделение на usufructo и nuda propiedad может:
- снизить налоговую нагрузку,
- упростить передачу имущества,
- минимизировать будущие споры между наследниками.
Именно здесь особенно важна консультация специалистов — такие схемы работают, но только при корректном оформлении.
Права usufructuario: что можно, а что нельзя
Лицо, обладающее usufructo, вправе: проживать в недвижимости, использовать её по назначению, сдавать объект в аренду, получать весь доход и «плоды» от имущества.
При этом важно помнить: usufructuario не является собственником и не может продать объект целиком без согласия владельца nuda propiedad.
Обязанности пользователя
Право пользования всегда идёт рука об руку с обязанностями. Usufructuario, как правило: поддерживает объект в хорошем состоянии, оплачивает коммунальные услуги, несёт расходы на текущее обслуживание и мелкий ремонт, во многих случаях платит налог IBI, если договором не предусмотрено иное.
Капитальные и структурные ремонты, как правило, остаются на стороне владельца nuda propiedad.
Положение владельца nuda propiedad
Собственник «на бумаге»:
- юридически владеет недвижимостью,
- не может пользоваться ею без согласия usufructuario,
- не имеет права выселить пользователя до окончания срока usufructo,
- отвечает за капитальные ремонты.
После прекращения usufructo — автоматически, без дополнительных процедур — он становится полноправным собственником.
Срок действия usufructo
Право может быть:
• пожизненным — действует до смерти usufructuario,
• временным — на фиксированный срок (5, 10, 20 лет и т.д.).
По окончании срока usufructo прекращается автоматически, без судов и дополнительных регистраций.
Можно ли продать usufructo?
Формально — да. Право usufructo можно передать, продать или даже заложить.
На практике такие сделки редки: срок ограничен, риски высоки, а стоимость напрямую зависит от возраста usufructuario.
Как рассчитывается стоимость usufructo
Стоимость usufructo — это денежная оценка права пользования имуществом, а не цена самой недвижимости. Она нужна для налоговых расчётов, наследства, дарения и юридических операций в Испании.
В Испании применяется стандартная формула, используемая в налоговых расчётах:
89 − возраст usufructuario = процент стоимости объекта
Ограничения:
• минимум — 10 %,
• максимум — 70 %.
Пример:
Возраст 70 лет → 89 − 70 = 19 %.
Usufructo оценивается в 19 % стоимости недвижимости,
nuda propiedad — в оставшиеся 81 %.
Налоги и важные нюансы
- При наследовании и дарении налоги рассчитываются раздельно для usufructo и nuda propiedad.
- После смерти usufructuario переход к полной собственности, как правило, не облагается повторным налогом.
- Налоговые условия могут существенно отличаться в зависимости от автономного сообщества.
Плюсы и риски: честный баланс
Преимущества: защита интересов пожилых родственников, гибкое наследственное планирование, оптимизация налогов, сохранение недвижимости в семье.
Риски: ограниченные права владельца nuda propiedad, сложности при продаже, необходимость безупречного юридического оформления.
Вывод
Usufructo — не экзотика и не лазейка, а устойчивый правовой инструмент, глубоко встроенный в испанскую систему недвижимости. Он позволяет тонко настраивать баланс интересов внутри семьи и эффективно управлять активами.
Именно поэтому специалисты EspanaTour всегда рекомендуют рассматривать такие схемы не «по шаблону», а с учётом конкретной ситуации — с участием нотариуса и профильного юриста. В Испании это не формальность, а разумная инвестиция в спокойствие.
