В Испании существует особый правовой механизм, который может повлиять на сделки с недвижимостью — это права Tanteo y Retracto. Они регулируют возможность определённых лиц или органов воспользоваться правом первоочередного выкупа или обратного приобретения недвижимости. Особенно важно знать об этих правах при покупке жилья с официальной защитой (VPO), а также при продаже недвижимости в некоторых многоквартирных домах и коммерческих зонах.
Что такое Tanteo и Retracto?
- Tanteo — это право первоначального выкупа. Оно позволяет уполномоченному органу или лицу купить объект недвижимости до его продажи третьему лицу, но по тем же условиям.
- Retracto — это право обратного выкупа. Оно применяется после завершения сделки, если покупка была совершена без надлежащего уведомления стороны, имеющей право Tanteo. В этом случае объект может быть выкуплен обратно на тех же условиях.
Когда применяются эти права?
- Жильё с официальной защитой (VPO)
Продажа такого жилья часто требует уведомления автономного сообщества. Региональные власти могут реализовать право выкупа, чтобы сохранить доступное жильё в государственном фонде. - Недвижимость в многоквартирных домах
В исключительных случаях соседи могут иметь право выкупа при продаже смежной собственности (например, в случае продажи долей в доме). - Коммерческая аренда
Арендаторы коммерческих помещений могут воспользоваться правом Tanteo, если арендодатель решает продать объект.
Как оформляется?
Перед продажей объекта, подпадающего под такие права, владелец обязан:
- Уведомить компетентный орган (обычно в жилищном управлении автономного сообщества);
- Указать цену, условия сделки и данные потенциального покупателя.
После получения уведомления у органа есть от 30 до 60 дней (в зависимости от региона) на принятие решения: воспользоваться правом Tanteo или отказаться от него. Если уведомления не было или оно оформлено с нарушениями, может быть задействован Retracto — выкуп после сделки, в течение 60–90 дней.
Tanteo и Retracto сохраняют силу на протяжении срока действия ограничений на конкретную недвижимость. Например, жильё VPO может быть ограничено в течение 10–30 лет. Точные сроки прописаны в документации на жильё (например, в Nota Simple).
Сколько это стоит?
- Юридические услуги: от 100 до 300 € (в зависимости от региона);
- Госпошлина (в регионах, где применяется): около 15–25 €;
- Дополнительные нотариальные и административные расходы.
Почему это важно?
Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Испании, особенно на вторичном рынке или жилья с субсидией, обязательно проверьте наличие прав Tanteo y Retracto. Это поможет избежать отмены сделки или юридических споров. Проверку можно сделать через документ Nota Simple в Регистре недвижимости.
