В последнее время заголовки пестрят заявлениями о конце арендного бизнеса в Испании из-за новых законодательных изменений. Однако, как показывает практика, ситуация не так катастрофична, а при грамотном подходе аренда продолжает оставаться прибыльным делом.
Новые правила и виды аренды
Испанское правительство ввело ряд новых законов, регулирующих аренду недвижимости. Теперь существует три основных вида аренды:
- Туристическая аренда: Срок проживания до 10 дней. Для неё обязательна туристическая лицензия, и только при её наличии возможно размещение объявлений на платформах вроде Booking.com и Airbnb.
- Краткосрочная (сезонная) аренда: Срок от 11 дней и более. Для этого типа аренды не требуется туристическая лицензия, но нужен регистрационный номер NRA и обязательный контракт с клиентом. Важно, что в контракте должна быть указана цель прибытия, не связанная напрямую с туризмом (например, оздоровление, временная работа), и подтверждение наличия постоянного жилья у арендатора. Это создает определённые сложности, так как большинство приезжают на отдых.
- Длительная аренда: От года и более. По закону, даже при контракте на год, арендатор имеет право проживать в квартире до пяти лет. Это наиболее рискованный сегмент, хотя случаи невыезда или неоплаты составляют около 10% от общего числа сделок.
Доходность и окупаемость аренды
Вопреки пессимистичным прогнозам, аренда в Испании остается выгодной. По словам Ольги, даже зимой объекты недвижимости окупают себя, а летом приносят значительную прибыль.
- Односпальные квартиры приносят от 4 000 до 7 000 евро в год.
- Двуспальные квартиры – от 6 000 до 10 000 евро в год, а люксовые – до 12 000 евро.
- Трёхспальные квартиры – до 16 000-20 000 евро в год.
Эти суммы приведены уже без учета комиссии платформ и управляющей компании. Таким образом, чистая доходность может составлять от 4% до 6% годовых, что является весьма привлекательным показателем, особенно для инвесторов, использующих ипотеку (ставки которой сейчас составляют от 2,5% до 4% годовых). Это позволяет использовать арендные платежи для погашения ипотеки, фактически приобретая недвижимость чужими деньгами.
Как получить туристическую лицензию?
Для получения туристической лицензии необходимо собрать пакет документов: договор купли-продажи, паспорт, NIE, обязательная страховка на апартаменты и специфический документ "Declaracion Responsable Segundo Ocupacion". После оплаты налога и подачи документов, срок получения лицензии может варьироваться от 4 месяцев до более года. Лицензия теперь бессрочна, но требует ежегодного обновления номера NRA. Её могут отобрать в случае нарушения правил, включая запрет на туристическую аренду со стороны коммунидада (хотя это решение должно быть официально зарегистрировано).
Важность профессионального управления
Успешная сдача недвижимости в аренду – это сложный процесс, требующий слаженной работы. Профессиональный отдел аренды обеспечивает своевременное заселение и выселение, оперативное техническое обслуживание (ремонт, замена оборудования), а также контроль за компьютерными системами, регистрацию клиентов в полиции и управление отзывами. Самостоятельное управление арендой, особенно нескольких объектов, сопряжено с большими рисками и требует постоянного внимания, чтобы избежать негативных отзывов и потери прибыли. Именно поэтому многие собственники предпочитают доверять этот бизнес профессионалам.
Какие объекты самые прибыльные для аренды?
Опыт показывает, что наиболее прибыльными являются:
- Люкс-объекты и первая линия моря всегда пользуются высоким спросом.
- Квартиры, расположенные не на первой линии, но обязательно с бассейном и парковкой, пользуются популярностью даже на расстоянии 500 метров от моря.
- Двухспальные квартиры востребованы у семей, поскольку большинство приезжают на отдых не парами.
- Виллы и отдельно стоящие дома с бассейном (желательно с подогревом) и барбекю являются настоящим дефицитом на рынке и приносят значительно больше прибыли, чем несколько квартир, поскольку позволяют размещать большие компании и обеспечивают приватный отдых на свежем воздухе круглый год.
В отличие от студий, которые часто выбирают люди, ищущие более дешевые варианты, и которые могут принести меньше прибыли и больше рисков, инвестиции в более крупные объекты, такие как дома, оказываются значительно выгоднее. Они не только обеспечивают высокий доход, но и минимизируют риски, привлекая более ответственных арендаторов.
Наша компания имеет большой опыт в сфере аренды и готова помочь на всех этапах, чтобы обеспечить максимальную защиту ваших интересов и средств.
